自去年12月起，政府陆续出台各项政策抑制房价，重点是打压投资投机性需求。其中“营业税征收年限2改5”是对二手房市场影响最显著的政策，而效果也是立竿见影。记者19日采访发现，新政策执行以来，山东济南二手房市场成交量由去年12月的日均200套降至不足100套。业内人士分析，目前购房者观望情绪逐步开始蔓延，二手房市场已陷入僵局，预计未来一段时间内成交量仍将继续走低。

       19日上午，记者在经八路一家房产中介看到，来此登记的人寥寥无几。工作人员介绍，进入新年房源大幅减少，到目前店面附近只有一套房源。卖房子的少，买房的人也少。“该卖的差不多都出手了，国家目前正在调控，大家都觉得可能会降价，现在很少有人来买。”这名工作人员表示，出于这种预期，二手房交易量急剧下降，大有回到2008年低谷的趋势。随后记者又来到文化西路和经七路的几家房产中介发现，几家店也是生意冷清。

       市房地产登记中心工作人员介绍，进入2010年以来，二手房正常工作日平均成交不足100套。而在2009年，二手房总成交量为2.8万套，其中12月单月成交量创造了4800套的最高纪录，正常工作日(周末成交量较少)平均成交约200套。专家分析认为，随着国家调控房地产政策的陆续出台，不仅对新房，也对二手房带来冲击，加之“营业税征收年限2改5”这一直接因素影响，导致二手房成交遇冷。新一轮政策出台，市场供需双方都需要一段时间消化政策的影响力，因此今年第一季度市场出现短期观望态势在所难免。

       那么二手房今年的需求如何呢？从目前来看，购买二手房的群体主要有三类，一是外来务工人员和就业大学生在济安家。很多人购买二手房是看中了其比价优势，除了总价低的特点外，一些位置好、配套成熟的二手房对部分购房人有较强的吸引力；二是拆迁户放弃回迁后选择二手房；三是二手房市场里的一些学区房也是市场需求主体之一。一些家长为了让孩子能进入比较好的学校，再小再贵的二手房也会考虑购买。专家认为，从近几年来看，这几大消费主体对二手房的需求并不会减少。

       业内人士分析认为，政府今年对房地产市场的态度是“保持稳定，抑制投机，保证市场健康稳定发展”，投资型及改善型需求将受到一定程度的抑制，因此二手房市场不可避免会受到影响。根据济南实际情况，今年将陆续实施100项城市建设工程，城镇化水平不断提升，而且济南试点申请公共租赁住房建设有望成功，这样会使房源大幅增加，刚性需求得到缓解，二手房也有望由观望到房价增幅下降，甚至出现降价趋势。