1月27日，山东省正式公布了《山东省住宅专项维修资金管理办法》(下称“新办法”)。新办法不仅对商品住宅专项维修资金的交存标准等九大方面做出了调整，也将沿用了十余年之久的维修基金更名为住宅专项维修资金。该办法将于今年5月1日起实施，1999年5月13日原省建委、省财政厅下发的《关于转发建设部、财政部〈住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》(下称“原办法”)同时废止。

　　变化一：住宅共用部位表述更严谨

　　与原办法相比，新办法对于住宅共用部位、共用设施设备的表述更加严谨。新办法规定，住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　变化二：“基金”更名为“资金”

　　原办法称所谓的“维修基金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。在新办法中此项“基金”名称被改为了“住宅专项维修资金”。此外，和原办法相比，新办法在定义上，还将原来的“大修”改成了“维修”。

　　变化三：商品房交存
　　标准调整

　　新办法规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。县级以上地方人民政府物业主管部门应当根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

　　此外，出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。本办法施行前已出售的公有住房，业主可以按照当时房改成本价的2%的比例补交，也可以根据购房面积，按照每年1-3元/平方米向物业服务企业交纳住宅专项维修资金。

　　变化四：维修资金
　　可购买国债

　　新办法规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。但利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意。除本办法规定的使用范围外，不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、证券、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　此外，住宅专项维修资金的存储利息，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益(但业主大会另有决定的除外)，住宅共用设施设备报废后回收的残值，罚款收入等均应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　变化五：资金管理进一步细化

　　新办法在资金管理上，进一步细化，规定未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的，其住宅专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。维修资金管理机构应当按规定委托所在地商业银行，作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立公有住房住宅专项维修资金专户，以售房单位设账，按幢设分账，其中，业主交存的，按房屋户门号设分户账。

　　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。物业服务企业应当在收到住宅专项维修资金之日起30日内，将代收的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　新办法规定，未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。本办法施行前，公有住房售房单位从售房款中提取并交存的住宅专项维修资金，已结束房改的，应当由单位划转至当地维修资金管理机构，实行专户管理，按幢设立明细账目。

　　变化六：三分之二业主同意方可管理

　　原办法对业主委员会如何管理资金并未做出详细规定，新办法对其进行了细化。

　　新办法规定，实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。业主大会应当在维修资金管理机构委托的所在地商业银行，作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　业主大会应当按照住宅专项维修资金管理办法、会计核算制度，设立业主明细账目管理。

　　业主委员会应当持业主大会决定及书面报告通知并报物业主管部门备案。对于符合移交条件的，维修资金管理机构应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额及有关账目等移交业主委员会。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由设区的市物业主管部门会同财政部门负责业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业主管部门的监督。

　　变化七：支出按建筑面积比例分摊

　　原办法中并未对住宅专项维修资金支出如何分摊进行详细规定，新办法则对这一内容进行了明确。新办法规定，住宅专项维修资金的支出由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。已出售公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，已出售公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

　　此外，住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　变化八：四类费用不得动用维修资金

　　新办法明确规定了 4类费用不得从住宅专项维修资金中列支，包括：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

　　此外，商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体补交方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。旧住宅区中有车位场地使用费等共有部分收益的，应当主要用于补充住宅专项维修资金。

　　变化九：每年至少公布一次账目

　　新办法规定，维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额，发生列支的项目、费用和分摊情况，以及其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　住宅专项维修资金将建立查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。